“Độ” nhà để “kiếm” có còn hợp thời?
Loading...Giữa cơn sốt đất hiện nay, nhiều nhà đầu tư lại đang quay ngược thời gian trở về cách đầu tư sinh lời “săn nhà nát”. Tức là việc mua lại một ngôi nhà đã xuống cấp, cải tạo, sửa chữa và bán với giá cao để thu lợi nhuận. Liệu cách thức xưa như trái đất này có còn hiệu quả trong thời buổi ngày nay? Và có rủi ro gì cần cân nhắc?
“Kiếm” thế nào?
Chủ một căn nhà trên khu phố 2, Thạnh Mỹ Lợi cho hay. Chị mua căn nhà 50m2 năm 2014 với gải 700 triệu, sau 4 năm bán lại cho một người với giá 950 triệu. Người này làm thủ tục sang tên cho khách hàng mới với giá 1,250 tỉ. Trong khi đó, chi phí lát gạch, sơn lại tường… chỉ khoảng 20 triệu. Như vậy, có thể kiếm lời hơn 200 triệu chỉ sau khoảng 2 tuần vô cùng nhàn hạ. Nghe mà thèm!
Nhưng không phải ai cũng dễ dàng kiếm lời mau chóng từ nhà nát. Anh Minh, ngụ quận Tân Bình, cho hay ban đầu gia đình thật sự muốn tìm mua một căn nhà nát, xây mới để ở. Nhưng khi gặp nhiều chủ nhà, anh nhận thấy đa phần nhà cũ nát đều có giá tốt và chủ nhà muốn bán gấp do kẹt tiền. Vì thông thuộc địa hình, có tìm hiểu về quy hoạch nên anh Thái rất dễ nhìn ra đâu là món hời. Vậy là từ mục đích mua đất xây nhà, anh chuyển sang đầu tư vào kênh mua nhà nát kiếm lời.
Không khó kiếm những căn nhà nát như thế này tại các thành phố lớn
“Căn nhà nát đầu tiên tôi mua cách đây hơn hai năm có diện tích gần 47m2, nằm trong hẻm rộng trên đường Chu Văn An, quận Bình Thạnh với giá 2,5 tỉ. Do chủ nhà này đang bị ngân hàng xiết nợ nên tôi mới mua được giá tốt như vậy, chứ nếu tính theo giá thị trường thì phải 3 tỉ” – anh Thái nói.
Mua được giá hời, anh cho sơn sửa lại căn nhà, chờ được giá thì bán. Nhưng do không có kinh nghiệm nên sau sáu tháng anh mới bán được và lời khoảng 7% số tiền bỏ ra, thấp hơn so với gửi tiền tiết kiệm. “Nhìn thì thấy ngon nhưng khi bắt tay vào việc mới biết kiếm lời khủng từ kênh này cũng không dễ” – anh Minh chia sẻ.
Đây là kiểu đầu tư mà nhà đầu tư sẽ phải bỏ ra nhiều thời gian để khảo sát, tìm kiếm trong những hang cùng ngõ hẻm để mua lại. Nhiều khi, thấy căn nhà có tiềm năng nhưng chủ không có ý định bán lại phải cất công đi tìm tiếp. Sau đó còn phải tốn thời gian xây mới hoặc sửa chữa trước khi tìm mối bán. Lắm khi nhà vướng tranh chấp, nằm trong quy hoạch… thì xác định là cả đống tiền mắc kẹt, thậm chí… đi tong.
Những kinh nghiệm để đời
Bà Nguyễn Thị Thu Trang, Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Lifespaceland – một chuyên gia về bất động sản, cho biết: Bất cứ phân khúc nào trong lĩnh vực bất động sản đều có thuận lợi và rủi ro, không có riêng phân khúc nào chỉ toàn thuận lợi. Ưu điểm của phân khúc này là nhu cầu trên thị trường luôn luôn có. Điều đó lý giải vì sao nhà nát mà có giấy tờ hợp lệ thì bao giờ cũng hút khách. Tuy nhiên, lợi nhuận thu được từ kinh doanh nhà nát phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố kinh nghiệm của nhà đầu tư.
Lắm khi, chính chủ đầu tư cũng phải xắn tay vào sửa chữa căn nhà như một người công nhân xây dựng thực thự
Nhà đầu tư phải là người có thị hiếu chuẩn, thức thời, nếu không mua một căn nhà nát 2 tỉ đồng, đổ thêm 1 tỉ nữa để xây mới (hoặc sửa tới lui nhiều lần) thì giá bán căn nhà phải trên 3 tỉ, vượt khỏi khả năng chi trả của thị trường tại khu vực đó. Số tiền đầu tư bị ngâm lâu, giá lại không thể tăng quá nhiều thì nhà đầu tư sẽ đối mặt với nguy cơ lỗ vốn.
Ngoài ra còn phải có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng. Bởi nếu không sẽ đi quá số vốn bỏ ra cho các chi phí gạch, đá, sơn, nội thất… gây lỗ. Đối với nhà nát thì không nên xây chất lượng tốt mà chỉ nâng cấp vừa đủ và đảm bảo thời gian sửa chữa không bị kéo dài mới thu được lợi nhuận. Ngoài ra, đừng vì tham mức rẻ mà nhà đầu tư dễ chấp nhận giao dịch bằng giấy viết tay, điều này là cực kỳ rủi ro. Do đó, chỉ nên mua nhà có pháp lý rõ ràng.
Lời khuyên cho những người yêu thích mạo hiểm hình thức này là hãy đi từ nhỏ đến lớn. Thời gian đầu, hãy đầu tư những căn có giá thấp, dưới 1 tỉ, sau đó nâng dần số vốn lên theo kinh nghiệm tăng dần của mình.